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[买房交流] 南宁房地产的全局性认识,预计今年是房地产变局的前夜

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发表于 27 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式

在中国的版图上,广西是中国西南地区唯一的出海口,其地理区位得天独厚,兼具跨踏华南与西南的双重属性。从国家规划上,广西是西部大开发的重要组成部分;基于广西临边沿海的区域属性,以及与东盟和西南其他省区的紧密联系;将省会南宁市纳入西南地区省会城市房地产研究对象,更有对标性。特别是在城市占位和功能定位上,南宁市与昆明市颇有重合和竞争。在对昆明房价二十年深度研究并预测后,中国地标城策院再针对南宁市二十年房价进行深入研究,至此,我们对整个大西南中心城市的房地产就有了一个全局性的认识。





南宁二十年房价复盘:中国房地产调控的经典范例,量价匀速增长,涨幅递进收缩


连续经历贵阳、昆阳两座具有逆周期、非典型房地产特征的城市后,再来看南宁20年房价数据,就有一种波澜不惊、随遇而安的感觉。南宁房地产整体表现可用一个“稳”字形容。南宁市20年房价、销售面积、成交金额都是逐年递增、涨幅可控。没有某些个别城市抽疯式的爆涨狂跌现象。房价上涨幅度正常,下跌更是微小。想从南宁20年房地产中挖掘出耸人听闻的爆料恐怕是要落空。南宁市房地产是个自发成长,少有外来干预炒作的市场。这应该是最健康自然的原生态楼市吧!





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2001-2020年南宁市商品住宅成交均价(元/㎡)。

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2001-2020年南宁市商品住宅成交均价(元/㎡)

南宁市20年房价上涨路线最能体现该城房地产历史特征。整个过程流畅自然、波动平和。20年房价始终沿着固定的斜率向上攀登,房价涨跌都维持在狭小的通道内,没有明显突兀的落差曲线。再费尽心机地划分房价阶段,拆分时间周期纯属画蛇添足。当然,南宁全市相对较低的整体房价也是被平均的结果。南宁房地产市场城乡差别显著,城区和郊县的房价俨然两个世界。





2020年南宁各区县市商品住宅均价(元/㎡)





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2001-2020年南宁市商品住宅成交均价年均涨幅





南宁市房价涨幅也恢复正常规律,20年房价涨幅呈喇叭口的收敛状,涨幅递进缩小。房价历史最大波动区间也不超过30%,还不如很多城市一年的房价涨幅。




2001-2020年南宁市商品住宅销售面积(万





南宁市商品住房销售面积20年大涨小回,规模日益壮大;成长为全国城市中成交量靠前的市场。特别是自2012年起,住宅成交量连续8年上升,年年上新台阶,直到去年才略有下降。尤其是2015年起成交规模急速放大,反映市场发育达到新阶段。




2001-2020年南宁市商品住宅销售金额(万





南宁市住宅销售金额也呈加速度增长。2015年起住宅成交金额开始直线拉升,与楼市住宅销售面积放量时间完美呼应。南宁房地产2015年后切切实实发生了质的突变。




南宁市城区房价特征:中国城镇化发展的经典范例,本市户籍购房人群占比不到1/3,价涨量跌


南宁全市总面积2.21万平方千米。全市下辖7个区(青秀区、兴宁区、江南区、良庆区、邕宁区、西乡塘区、武鸣区)、4个县(隆安县、马山县、上林县、宾阳县)、代管1个县级市(横州市,原横县)。根据第七次人口普查数据,截至2020年,南宁市常住人口为8741584人。







南宁市为了搞活经济,加大对外开放力度,规划了形形色色的城市新区和经济开发区。如南宁高新技术产业开发区、南宁经济技术开发区、南宁东盟经济开发区、南宁市仙葫经济开发区等功能区。特别是城市重点建设的五象新区,规划范围175平方公里,核心区范围18平方公里。将建设成为泛北部湾经济合作区的重要总部基地,自治区的先进制造业基地,南宁市新的行政、文体、商业中心,物流、制造业基地。以五象新区为代表的城市新功能区,将成为未来城市房地产的话题中心和开发重点。城市房地产板块的重要性超过地产项目行政区划的地理属性,这是房地产市场化的普遍规律,也是观察南宁房地产值得注意的地方。





南宁市区商住用地近几年稳中有进,供需逐年递增。2020年供应412.8万㎡,同比增长16%;成交392.4万㎡,同比增长15%,实现土地供需均衡增长的局面。





土地区域供需上,2020年,良庆区成交土地21宗,邕宁区成交12宗稳居前2位。而这两城区也是构成五象新区的核心。江南区和青秀区均成交9宗。南宁土地市场明显呈现南重北轻的态势,邕江以南的五象新区是房地产投资热点。





2020年,南宁市区商品住宅量跌价涨。住宅成交面积创下近五年的新低。住宅供应1178.8万㎡,同比下降12%;成交906.4万㎡,同比下降27%;成交均价为12533元/㎡,同比增长9%。





2020年南宁市区住宅市场各区域成交量均有所下滑,仅青秀区比较稳定,下降4%。其他区域下降幅度在13%-42%之间。各区域成交均价同比均有涨幅。良庆区在成交面积和价格涨幅上均领先全市各区。其他区域均价涨幅在1%-6%,处于合理范围内。





最近三年南宁市住宅供需统计,供应基体持平,而成交明显下滑。在住宅价格连创新高的同时,需求端的疲软之势也愈发明显。





南宁的高端改善性置业集中在五象新区和邕江两岸区域。2万+的高价楼盘几乎成为青秀区和良秀区的天下。市场档次和结构分化显而易见。




2020年南宁市商品房市场存量





2020年南宁市商品房存量中唯有住宅市场尚处在正常合理区间。住宅的可售面积为908.6万㎡,消化周期为12个月,较去年增加4.2个月,去化速度放缓,仍处于合理健康的范围。 全市各区除了邕宁区消化周期偏高外,其他各区仍然处在合理范围内。非住宅的其他物业类型消化艰难。




近两年南宁主城区商品房成交情况





2020年,南宁楼市价升量跌,需求萎缩。2021年1-6月,南宁商品房成交73542套,成交面积602.47万㎡,成交面积同比小幅上涨2.86%,占2020年全年的47.08%。上半年成交初步止住了需求下滑局面。住宅销售额增长8.2%,跟往年一样,住宅价格涨幅仍然高于成交量增长。




2021年6月南宁主城各区商品房成交情况





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2021年6月,南宁主城各区中良庆区商品房成交面积仍居首位,成交38.95万㎡,占比为34.19%,其次为青秀区和西乡塘区,成交面积分别为29.72万㎡ 和16.05万㎡,三区合计成交面积占比超七成。良庆和青秀两区在南宁房地产的主导地位十分稳固。





根据贝壳研究院的数据显示,以身份证信息来统计,南宁新房本地客户仅为31%。如果算上常住南宁的外地籍进城务工和返乡人员,本地购房者比例会有提高。但至少说明一点,随着南宁房价和成交量的节节攀高,本地居住需求逐渐满足,南宁房地产对市区外的新增购买力的依赖性越来越高。




南宁市新房成交面积段对比







南宁市住宅产品结构稳定,一直是比较标准的纺锤型,两头小、中间大。刚需和刚改是楼市购房的主力军。




南宁市房价未来趋势:产业支撑效力未显,桂林柳州分夺资源,房价上涨见顶,后市增长乏力


南宁市近些年房地产特征相对来说是一种普遍性的类型。量跌价涨,新区引领楼市的现象在全国各个城市都有不同程度的存在。南宁的房地产整体而言表现正常,没有什么另类出格的地方。对南宁房地产的未来,放到历史坐标和全国大环境中比较,更能看出些究竟。





南宁市最近十年城区房价是一直坚定向上走的,房价的涨幅明显强过成交量。由于南宁住宅成交面积并没有特别明显的大跌,房价的上涨主要来源于城区板块结构性的更替。五象新区(良庆区、邕宁区)和青秀区这些城市政务、商务中心的土地供需两旺和高端改善性购房拉高了城市整体房价水平。




南宁市主城区2014-2020年商品住房成交均价(元/㎡)





南宁市各区房价走势分成四个梯队。青秀区长期一枝独秀,引领南宁房价标杆。良庆区已经从各区你追我赶的竞争中脱颖而出,价格稳居第二。邕宁区和兴宁区,以及江南区和西乡塘区各构成价格三、四梯队。





从南宁市各区价格升势来看,2014年至今的7年里,2017-2018是急涨年份,其他时间价格上升比较温和。从2020年至2021年1-6月的价格动态观察,南宁房价虽然涨幅在减缓,但短期内价格升势不会转变。




南宁、昆明、贵阳全国百城新房价格指数比较





在全国百城新房价格指数上发现有趣现象,南宁和昆明的房价走势极其相似,尤其近三年的价格指数几乎如克隆般重叠在一起。本文开头说过,南宁和昆明这两座城市确实有很多相似的地方,城市战略上甚至还有直接竞争。比如,在谁是西南与东盟国际交流的中心城市上,两城都难分彼此、各有企图。对南宁房价的未来预测,无须搞繁琐复杂的论证,直接与昆明对标比较,大致也能看出两城房地产各自的发展潜力。




昆明房地产近些年的独特表现源于其旅游城市对外来客户的吸引力,以及大规模城市更新激发的刚需购买力。在高端拉抬和下端顶托的合力下,昆明房地产实现了两头旺的格局。





南宁市也规划有大健康养老产业、大健康医疗和管理产业、大健康和文旅制造业、大健康食品产业、大健康文旅产业、大健康运动产业、文化和旅游产业等七类产业项目35个,项目总投资额1416.95亿元。在文旅产业方面,南宁市动作也颇大。但是,所谓的大健康、文旅产业还是传统的投资拉动,项目多处于规划和建设中。即使未来建成运营,其吸引力与昆明滇池、洱海的旅游胜地和度假地产也不可同日而语。





南宁市近些年也在大力推进人居环境提升,启动旧改,南宁城市建设进入“城市更新”新阶段。根据《2021年南宁市重点推进城市更新改造项目计划》,共45个项目,涉及占地面积21434.276亩。城市更新,旧城改造是南宁城区房地产开发土地获得的重要途径。




2020年南宁、昆明城市经济与房地产数据比较





南宁和昆明两市城市面积和常住人口相当,但是经济实力和人均收入上昆明明显高于南宁,经济差距直接反映在房价上。南宁市住宅成交量比昆明略高,对南宁已经是个了不起的成绩。南宁和昆明近两年均为量跌价涨的特征,房地产仍处在景气向上的周期。但是,由于两城经济实力和资源要素吸引力上高下立判,长期维持价格齐步走的上升曲线,哪座城市居民的购房压力越大,哪座城市的持久力更强,恐怕大家都心知肚明。





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房价和收入的年年拉大,反映到房价收入比上,2019年南宁是12.8,昆明10.1,南宁人购房的痛苦指数更高。如果未来收入状况没有改善,南宁的房价上涨力度迟早会力不从心,在与昆明的并驾齐驱中逐渐掉队。




2008-2019年南宁市(市辖区)人口情况





控制房价对政府和开发商还是可以做到的事,而成交量才能真正反映城市房地产的需求强弱。尽管南宁楼市成交规模较大,但在前面引用的贝壳研究院数据,南宁本地户口购房比例只占31%,意味着支撑南宁房地产交易的主力还是外地进城人员。人口的持续流入对南宁房地产的重要性不言而喻。




南宁市城区最近十年常住人口一直为净流入,但常住人口与户籍人口的差额在逐年缩小,反映出在快速城市化后,南宁人口流入的潜力和力度在减弱。





广西人口出生率排名全国前列,这与生育观念和少数民族地区政策有关。在人口问题成为社会关注焦点的今天,广西较高的出生率和相对合理的年龄结构,将是广西未来发展的优势。就看南宁市在全省人口版图上切下多大的蛋糕。




南宁与昆明、贵阳这些西南省会城市一样都还处在活力四射的后发赶超阶段,房地产走势也在迥异于一二线城市和沿海城市发展周期。但是,南宁与昆明、贵阳相比,房地产发展的成绩总感觉缺少足够的支撑。三个城市房地产发展路径和发力点大同小异,南宁在城市更新政策力度与文旅资源引力场上相比昆明、贵阳还是弱了一点。不光如此,在全省的地位上南宁相比昆明、贵阳也缺少一家独大的气场。





南宁在全国省会城市的首位度排名靠后,本身广西的经济总量在全国就处于较低一档。南宁在全区的经济地位提升缓慢,自治区有限的资源难以集聚,让南宁在与全国城市的竞争中更处于不利地位。这也是历史遗留问题,南宁成为广西省会时间不长,而且位置偏南,桂北的柳州、桂林才是广西长期的文化、经济中心。一个省存在三个有广泛认同度的中心城市,好处是百花齐放,坏处就是资源分散。特别是在强省会成为各个省一致的发展战略背景下。因此,如何强化南宁的中心城市地位,集中全区资源,尽快形成省会的龙头作用对广西全区的发展是有利的,房地产也会自然受益。




南宁市20年房地产一直走在健康正常的发展轨道上,房地产量价关系反映了城市真实的经济增长和住房需求。最近几篇连续研究了西南几个省会的房地产状况。中国西部省份在城镇化人口导入和经济增长潜力上已经开始接棒沿海省份,所谓房地产逆周期增长其实是这几个城市经济发展和城市建设的自然流露。对南宁房地产无须担心上升趋势,而是要关注增长潜力。南宁房地产与云、贵两省省会比较,有点大而不强,特色不特的印象。南宁房地产未来的量价空间仍然取决于城市化和经济产业的修炼与突破



来源:中国地标城策院



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哈哈 瞧你说的~~~
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南宁的发展也是非常快
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一个人最大的破产是绝望,最大的资产是希望。
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没人理我。。。。
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沒有**的亲吻,哪來床上的翻滾?
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锻炼肌肉,防止挨揍!
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关羽有五个长长的胡须和长长的胡须。他很帅气。他手里拿着青龙岩月剑。江湖人给他起了绰号“道郎”。
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