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“勾地”政策重回杭州土拍市场房企账面资金表现仍旧悲观

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发表于 13 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式
    “勾地”政策重回杭州土拍市场房企账面资金表现仍旧悲观

    11月3日一早,杭州第三轮集中供地预出让地块毫无预兆的公示。

    传送门:重磅!海量供应来了,第三轮集中供地51宗地块齐发,快来点击查看!

    根据公示信息,共计51宗涉宅地块,含9宗为二批次土拍终止出让地块,总出让面积约252.3万㎡(合约3788.41亩),地块正式出让时间及方式待定

    与此同时,关于杭州第三次土拍规则将会如何变化的讨论,也甚嚣尘上。

    那么,杭州第三批次土拍规则究竟会有哪些变化呢?第三批次土拍又能否恢复到首次热度呢……

    我们今天就一起来说道说道。

    “勾地”政策重回杭州土拍市场 房企账面资金表现仍旧悲观

    要知道,在今年第二批集中供地挂牌时,便已跳过了预公告这一流程,而第三批集中供地地块采取预公告的形式,也意味着此前暂停的“勾地”政策又重回了杭州土拍市场。

    在这样的规则下,房企只要缴纳地价的10%作为“勾地金”,就能获得一宗地块的参拍资格,且不管地价多高,“勾地金”最高也不会超过5000万元。

    这在一定程度上可降低房企的参拍资金压力。但仅如此便能调动开发商的拿地积极性吗?很难!

    首次土拍的过度透支,信贷持续收紧,以及下半年销售回款不顺、债务压力迫近等诸多因素的影响,导致越到年底杭州上调新房限价,开发商账面货值表现越是悲观,保险起见,不得不收手当个“旁观者”毕竟,在自身安危都已难以保障的情况下,前途未卜的面粉拿到手里,一不小心便会成为“烫手山芋”,压死本就濒危的骆驼,只有“可看见”的现金,才是最实在的。

    虽然部分房企在危机端倪初显时,便已经自发性的开始收缩资产、控制拿地节奏,但从各地第二批次土拍普遍遇冷,以及频频爆雷的现象来看,显效亦并不明显。

   
“勾地”政策重回杭州土拍市场房企账面资金表现仍旧悲观-1.jpg


    没钱难倒英雄汉。

    因此,可以预见的,即使此次杭州非常有“诚意”的拿出了众多压箱底王炸地块,但奈何买方钱包乏力,第三次的土拍想要再创首次土拍的热度,基本不大可能。

    今天下午17:00,杭州第三批集中供地地块的勾地便结束了。而根据此前几天的勾地情况,杭州第三轮土拍最终挂牌地块数量也将出炉,至于热度究竟如何,相信要不了多久也能见分晓。

    但在此之前,我们可以肯定的是,如果最终杭州第三批集中供地的规则无法让房企能够“喝到汤”,恐怕也很难逃脱二批次土拍惨淡收场的命运。

    那么,杭州第三轮土拍或许将会有哪些“放松”呢?

    综合目前坊间流传的信息,以及部分已发布第三批集中供地公告城市的地块出让条件,一起来参考看看。

    部分板块新房限价或有浮动 杭州将迎新的限价体系

    “三批次部分地块的房价限价,较目前板块精装均价或有2%-3%幅度的提升,而部分地块的地价起拍价将降低,杭州或将迎来新的限价体系。”这个说法是目前各方传得比较多的,同时也是购房者最为关心的一点。

    根据网传的消息,杭州第三轮土拍或有超两成的地块,如翠苑、市北、艮北牛田、笕桥、市北、大江东等多个热门板块的或有比较明显的涨幅。

   
“勾地”政策重回杭州土拍市场房企账面资金表现仍旧悲观-2.jpg


    但仔细对比来看,这个限价其实还有待商榷。

    以翠苑单元宅地为例。这宗地块本是二批次因报名人数不足而终止出让的地块,当时的精装限均价明确的是5.8万/㎡,难道回炉重造一次后,还能镀一层金,限价直接拔高近3000元/㎡?

   
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    翠苑单元XH0909-14地块航拍

    那么,明年杭州的限价究竟会不会涨呢?只能说,不排除这种可能性。

    首先,自杭州去年以来,很多板块的限价几乎一分未涨,仅笕桥、浦沿等个别板块有过微小松动,但很多像三墩北(精装限价28100元/㎡)这样的热门板块,限价还维持在2018年的价格。

    限价长期未动,导致了与一二手房之间形成了非常大的价差,这也是很多区域新房市场热度居高不下的重要原因之一。

    其次,开发商也需要生存,调整利润空间一定程度上可以调动房企的拿地积极性,我们总不可能“既要马儿跑,又要马儿不吃草”。

    结合各地第三批次的出让条件来看,即便打破限价,杭州也绝不是“第一人”。

    在广州公示的第三批次地块中,黄埔、南沙地块取消了“限房价”的要求;番禺、白云在第二轮集中供地流拍后,再次挂牌下调了起拍价,降幅10.7%-20.9%不等。

    限价,并不是限制房价上涨,而是防止房价过快上涨。

    当然,除了提高限价,如广州一样适度降低部分地块的出让价,也是一种降低开发商拿地成本的方法。

    综合来看,新房限价长期不动,对于市场稳定来说,也并不见得是一件好事,而适度调整新房限价、地块起拍价,既能提升开发商活跃性,又能降低二手房性价比,平抑倒挂,促使楼市更加平稳运行,让自住者可以有更多选择空间。

    进一步优化地块出让条件 杭州三批次地块或许会“好卖”?

    除了上面已经提及到的“勾地”和“限价调整”,杭州的第三轮土拍还会有哪些方面的松动呢?

    近段时间,无锡、南京、苏州、深圳、上海、广州、杭州、济南等城市陆续发布了第三批集中供地公告,也都进一步优化了地块出让条件,对初始地价、捆绑要求等方面进行调整。

    总结起来,杭州可以参考的有以下三点:

    ◈ 竞品质政策或将取消,“竞品质”变为“定品质”。

    一字之差,却是完全不同的两个概念。

    竞品质是要求更高更好,是要拼品质方案,需要企业提前做品质方案,难度较大;定品质则是明确的标准,企业按标准评估自身“适配性”即可,缩小了想象空间,效能更高。

    ◈  土拍规则或将改变,可能不用现房销售。

    上次的10宗“竞品质+现房销售”地块之所以流拍,一方面是试点地块本身资质一般,另一方面则是因为较为苛刻的条件限制及开发商利润测算等原因。

    此次这一类地块的重新出让,势必得降低一些条件,比如在现房销售这样的政策上面去做一些调整,才能让开发商有信心拿地。

    ◈  或将降低房企拿地资质/限制。

    南京第三批次的出让条件中,取消了二批次中“不得联合报名竞买、不得合作开发,严格限制股权转让”的约束;同时还降低了房企拿地资质,三批次供应地块全部要求资质为三级及以上,而此前多数要求二级甚至一级。

    同比杭州,亦极有可能会改变二批次时限制企业拿地资质,以及同一房企拿地不可超过5块的规定,这就有利于开发商可以有更大的拿地选择权,也可以更自由的联合拿地开发,比如首次土拍时的滨江&融信。

    综上,对于房企而言,这些“优化”信号都是非常有“诚意”的,也非常有利于市场提振信心的。只不过,在资金环境偏紧、房地产市场降温的大背景之下,一些自身造血能力及产品溢价能力较弱的房企,大概率还是会选择默默观战,力求保全。

    因此我们可以大胆预测,杭州第三次土拍的核心竞争力杭州上调新房限价,大概率仍然是那些品牌资源和开发能力较强的国企、央企,以及滨江、绿城等稳健房企。

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