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笕桥和浦沿板块限价涨了只占6.7%

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发表于 13 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式
    笕桥和浦沿板块限价涨了只占6.7%

    现房都不放过,下手实在太狠了。

    01

    放心,大部分板块限价不涨

    还没上车的新房摇号人,可以松一口气了。

    上周,杭州 发布了 第 二批住宅用地集中出让公告: 一共31宗涉宅地块,总起拍价633.8亿元,分别在9月7日、8日两天出让 。

    对购房者来说,一些土拍政策的变化和自己关系并不大。

    明年 房子卖多少钱? 限价涨没涨 ? 这些问题很重要!

    从数字上来看,这次笕桥和浦沿板块,限价涨了。但只占全部出让地块的6.7%,占比很小。

    期房限价就是明年的房价,现房限价相当于3年后的房价。 即将 出让的首批 竞品质 现房地块 ,大部分限价都纹丝不动。

    也就是说, 未来3年,杭州新房限价都不可能放松 。

    这对购房者来说,无疑是最大的好消息了!

    哪怕杭州短期内新房供不应求,但只要限价不放松,就有机会能买到便宜的新房。

   


    9月8日将出让的竞品质地块限价

   


    9月7日将出让的普通地块限价

    02

    限价上涨地块都事出有因

    我研究了一下笕桥和浦沿的2宗地块:虽然看似限价略有上浮,但事出有因,涨得有理有据。

    笕桥30号地块,精装限价42640元/㎡。它的东面就是玖樟台,西南角上是春来晓园,东北角上刚好是春来雅庭。

   


    之前笕桥的双限地块都卖40800元/㎡,这次上涨了1840元/㎡。

    但是,30号地块的容积率只有1.8,而且限高36米。按照平均一层3米计算,顶多只能造12层,相当于这块地只能做小高层或者洋房。

    笕桥在售项目的地块容积率都是多少?

    同样是纯宅地之间对比,春来雅庭容积率2.1,春来晓园2.0,百郦玲珑府2.2,森临澜府两宗地块容积率分别是2.1和2.0。 所有的地块容积率都要比这一宗地块 高。

    以春来晓园为例,小高层13-16F售价40800元/㎡,洋房7-9F售价50000元/㎡。

    算下来,3年以后现房小高层卖42640元/㎡,很合理啊。

    浦沿33号地块的情况又有所不同,它位于东冠单元,精装限价40000元/㎡。

    浦沿之前出让的四宗地,滨耀学府、江荣府、花样年地块、金翰地块,它们都位于浦乐单元,精装限价38000元/㎡。

    本就属于两个规划单元,价格不一样也很正常。

    更何况东冠地块要比浦乐的4宗地块位置更好,距离地铁、商业配套以及周边学校,都要稍微近一些。

    除此之外,个别地块的限价还下降了 。

    比如铁路北区域,此前的星创双子星限价36000元/㎡。

    但这次31号地块只拿到了34000元/㎡ ,很可能是因为这宗地块更靠近桃源,按照桃源的价格给出。

   


    还有9号线昌达路车辆段上盖两宗地块,精装限价20670元/㎡。

    这个价格不光低于东湖新城目前22000元/㎡的限价,甚至低于5月出让的华景川奥园地块的20800元/㎡。

    我个人觉得,主要是因为目前那一带太荒凉了,周边配套不足。

    另外,临安中心城区地块也从之前的26300-26880元/㎡限价,下调到了24800元/㎡。

    03

    5板块揭晓双限价:基本没变

    除了一些限价的涨跌,还有不少板块之前并没有出让过双限地块。

    云城、良渚、三墩、云谷、临安太湖源镇 5个区域,正式解锁了双限价格。

    首先来看云城,这是一个全新的板块。

    杭腾未来社区地块,是云城首宗宅地,直接参考了未来科技城的限价,精装36100元/㎡。

    之前未来科技城的华润绿汀路TOD项目、汀云上府等项目,都卖这个价格。

    三墩地块也解锁了全新限价,参考边上祥符的价格,精装限价36000元/㎡。板块上一次土地出让还是8年前的宝嘉誉府地块。

    毕竟三墩板块在绕城内,价格高于三墩北也属正常。而且该地块距离祥符此前在售楼盘还不到2公里。

   


    其他几个板块虽然之前没有推出过双限地杭州上调新房限价,但也有可供参考的新房。

    良渚24号地块,就在和光尘樾附近,限价27100元/㎡ 。而前两年和光尘樾售价基本在24300-26400元/㎡区间内,基本持平。

    临安太湖源宅地,毛坯限价12600元/㎡,装修标准2000元/㎡ 。目前板块毛坯在售价格为11700元/㎡,相差不大。

    另一宗云谷双桥宅地,毛坯限价25000元/㎡。该地块只能卖给西湖大学人才,而且需要限售10年。

    对比下来,这几个区域虽然是首次出让双限地,但价格相比此前并没有太大变化。

    04

    新房限价未来3年都不会放松

    从2016年年底开始,杭州新房就已经开始有了“隐形”的限价。 直到2019年土拍正式 执行双限 ,新房限价才算是被正式摆到了台面上。

    前后加起来,杭州新房限价已经长达5年时间。

    这一次出让的竞品质现房地块,等于直接宣告,3年以后大部分板块的房价都不会再涨了。

    眼下新房处于严重的供不应求,摇号难度极高,很多板块都触发限售。摇号几十次还没上车的人大有人在。

    现房地块限价不动,相当于给大家吃了一颗定心丸:只要不着急住,都可以慢慢摇新房 。

    对于开发商来说杭州上调新房限价,手里还握着的双限前出让的地块,应该抓紧机会入市了。

    不要再对限价抱有幻想了,未来也很难突破限价,鸽得越久,成本只会越高。

    我认为,未来3年,杭州新房限价的基准都不会变。

    接下来,在杭州土拍当中,只剩下个别区域限价未被点亮。这些区域由于缺乏可供参考的新房售价,还有可能形成新的价格。

    已经披露了限价的板块,顶多就是个别地块由于本身条件的原因,能够获得一定的额外溢价,或者是轻微回调。

    个别板块、个别地块的这一点价格变化,基本不会影响新房市场的基本面。

    敏锐的人可能已经捕捉到了:前两年传闻的“每年5%的涨幅”,很可能已经烟消云散。

    感谢限价吧,它是杭州送给你我最好的礼物 。

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