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深圳“最强学区”关店:房产中介促成一单生意不算艰难

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发表于 12 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式
    深圳“最强学区”关店:房产中介促成一单生意不算艰难

    关店潮只是刚开始

    王丰(化名)是深圳百花片区的一名资深房产经纪人,在他从业的15年中,历经数次深圳房地产的低谷期——2008年金融危机,2011年二手房按评估价过户征税新政,2016年“深八条”,2020年“7·15”新政。但在他看来,今年的调控是“史上对二手房和房产中介冲击最大的一次,接近洗牌,洪水冲过来了”。

   


    2月之前,房产中介在百花片区促成一单生意不算艰难。百花片区位于深圳福田区,片区方方正正,约1平方公里,紧靠华强北商业街,大多小区都建于华强北最辉煌的千禧年前后。设施老旧,但周边却汇聚深圳考试成绩最好的荔园小学、名校百花小学、实验小学以及三所学校对口的深圳实验中学,此外还有6所幼儿园,是深圳“最强学区”。“一站式”的优质教育组合,吸引深圳家长斥资千万挤进这15个花园小区。

    去年深圳楼市火热,王丰记得,最多的一个月,片区成交过七八十套房子,那时网上几乎没有挂牌的房源,上一套抢一套,他只能翻找老客户的联系方式,挨个询问有没有要卖房子。

    但今年2月起,深圳房地产中介的好日子被叫停。2月8日,深圳住建局出台“关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知”,公布3595个小区的参考价格。参考价格是根据近一年楼市网签价格为基础,通过调查市场实际成交以及综合分析评估和测算形成。

   


    深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋介绍,62%的二手楼盘价格都和近一年的网签价格一致,10%的楼盘过去一年都没有成交价格,27%的市场价格严重偏离参考价格,这些偏离市场价格的小区,主要来自南山、福田、宝安等热点区域,价格虚高,存在投机炒作的成分。随后,深圳各房地产中介网站下架大部分房源信息,重新上架时,只能显示政府参考价。有中介机构称,高于参考价的房源可以过户,但买家要签一份风险告知书。

    百花片区的房子在价格严重偏离参考价格的27%当中。去年11月成交的国城花园44平方米的一房,带实验小学和实验中学的学位,成交价为1218万元,均价高达27.68万元/平方米,目前政府给出的参考价是13.1万元/平方米。南天二花园的房价次之,去年12月的均价是18万~22万元/平方米,政府参考价为12万元/平方米。

    二手房指导价虽不具有强制性,但对价格虚高的二手房交易开始起到威慑力的,是银行以该数据为参考数据放贷。中介王丰解释,以南天二花园89平方米为例,假如业主坚持20万元/平方米不讲价,买家只能以参考价贷款,首付将增加712万元。

   


    价格严重偏离参考价的二手房,交易门槛提高,成交量明显下跌。乐有家统计,2021年2~7月,福田区香蜜湖片区、福田区百花片区、南山粤海片区、宝安新安片区、龙华民治深高北片区6大名校片区,房源成交量出现大幅下滑,1月份成交量同比上涨58%,3~7月,成交量同比跌幅均在50%以上。整个深圳的二手房成交量也在下跌,1月网签量尚有8971套深圳房产中介9个月关店642家,3月跌破荣枯线,仅4869套,6月份的网签量已降至3216套。

    这几乎掐断了房产中介的生计。王丰介绍深圳房产中介9个月关店642家,百花片区近期每月成交5~10套的房子,而这个片区有几十家中介门店,超过600名中介。近4个月来,王丰只卖出了一套房子,靠的是多年积累的客户介绍资源。“新来的或者入行三四年的中介,没有人脉资源,肯定活不下去,很多人辞职,去送快递、跑滴滴,或者卖保险。”

   


    深圳福田区百花小学所在的百花片区是深圳“最强学区”,15个花园小区中最高时某小区小户型房价超过30万元/平方米。2021年深圳二手住房成交参考价以及拟出台的学区政策,对该片区二手房交易有较大影响。摄影/本刊记者杨智杰

    王丰发现,周围最先关门的是贝壳等平台的加盟店,比如德祐、糯家,加盟店不仅要自己担负租金、水电费,还要给平台交3万~4万元的加盟费。《中国新闻周刊》走访深圳南山区、福田等多个片区,多家糯家、德祐门店都锁门停业或是转租。接下来倒闭最多的是一些小型个体中介,他们也需要自负盈亏,但规模小,方便转型。

    张媛是深圳房地产中介协会(以下简称“深房中协”)秘书长,在她看来,今年深圳对二手房调控的深度和时间长度,有史以来从未有过。深房中协每隔一段时间便会对全市的中介摸底调查,截至9月30日,深圳关停门店642个,占问卷调查总量15.1%,有效实名登记中介人员约4.1万人,较今年峰值减少6000余人,较去年同期减少14.2%。

   


    作为中国最大的房产交易服务平台,贝壳找房也难以抵御市场下行的冲击。10月11日,贝壳找房上海研发团队全员被优化,其公开回应,“行业环境发生较大变化,公司据此对上海地区金融等部分业务进行调整”。

    老牌房产中介公司中原地产内部下发文件称,“受市场持续低迷影响,为了保留核心资源度过寒冬,集团决定调整内地业务规模与架构,所有分公司都要应自身经营情况作出适度收缩,目标在第四季度达到收支平衡。”该份文件还指出,合肥、郑州、济南、南昌、哈尔滨、南京、宁波七家分公司需要大幅削减经营规模。据报道,上海中原地产正通过降薪、劝退等形式要求员工拼业绩并“自救”。

    张大伟指出,这些裁员只是冰山一角,真正的市场裁员,从7月份就开始,因二手房成交量“速冻”,第三季度最惨。“目前的二手房交易市场,都存在劳动力过剩的现象。”张大伟告诉《中国新闻周刊》,以深圳为例,其中介门店数量要对应的二手房成交量应该是每月6000套以上,最近一个月成交不足2000套。一两个月门店还能坚持,持续三四个月便撑不下去,关店潮只是刚刚开始。

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