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深圳出台二手房参考价酝酿已久业主集体哄抬房价现象(图)

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发表于 16 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式
    深圳出台二手房参考价酝酿已久业主集体哄抬房价现象(图)

    二手房定价规则变了

    与新房限价不同,二手房是业主与买家的自由交易,监管部门在过去很少对其交易价格直接监管,为何在今年对其直接干预?

    事实上,深圳出台二手房参考价,酝酿已久。证券时报报道,2020年1月,深圳市便已经开展建立二手房指导价格相关制度的研究工作,目的是为了稳定二手房价格、稳定深圳市商品房市场预期。

   
深圳出台二手房参考价酝酿已久业主集体哄抬房价现象(图)-1.jpg


    在此之前,过于“友好”的二手房交易政策,吹起了泡沫。2019年11月,深圳调整豪宅税政策,大量二手房交易税费降低,刺激交易,二手房价格上涨深圳房产中介9个月关店642家,甚至出现业主集体串联哄抬房价的现象。2019年12月,深圳宝安区中粮凤凰里花苑小区的业主群管理组在微信群发布《告凤凰里全体业主书》,以“要打响资产保卫第一枪”的名义,让所有业主集体涨价,还要制造笋盘现象。截图在网上疯传,随后,宝安区住建局通报该事件,同时下架贝壳找房上该小区的所有二手房源。

   
深圳出台二手房参考价酝酿已久业主集体哄抬房价现象(图)-2.jpg


    2020年深圳房产中介9个月关店642家,被疫情压抑的购房需求开始释放,深圳二手房市场迅速回暖。3月网签量为6375套,4月该数字猛增至17388套,并在7月超过2万套,创下月度网签量的历史高点。尽管受“7·15”政策影响,7、8月成交量短暂回落,但随着市场对政策逐渐适应,12月的网签量再次突破1万套。

    随之站上历史高位的还有二手房房价。深圳南山区滨海之窗小区的一位中介向《中国新闻周刊》描述,去年下半年,该小区的房价持续上涨,每月上调一次价格。热点楼盘业主的集体抬价行为再次出现。到年底,人们发现,过去一年深圳房价格外疯狂,上涨幅度达到31%,个别地区涨幅甚至达到50%。而此前,深圳市住建局曾表示,按照宏观调控的长效机制要求,二手房价年增幅不超过5%。

   
深圳出台二手房参考价酝酿已久业主集体哄抬房价现象(图)-3.jpg


    二手房价格猛涨,但另一方面新房遭遇政府限价,一二手房价格倒挂明显。去年10月,深圳二手房均价比新房高1.6万元/平方米。有媒体报道,华润城润玺一期项目均价约为每平米13.2万元,而周边二手房价格高出近5万元,“若中签一套100平米的新房,倒手后能赚500万元”。

    不仅是深圳,在一线城市以及热点二线城市,二手房市场逐渐成为交易的主体。新房和二手房的价格“剪刀差”之下,杭州、上海、南京、宁波、成都、西安等多城都出现“万人摇”现象。“这种情况下,升级二手房调控成为了市场的必然。”张大伟说。

    2月8日,深圳率先在国内推出二手房参考价,随后宁波、三亚、西安、绍兴、无锡、东莞、金华、绍兴、广州、合肥等十城效仿,多地银行以参考价为参考放贷。

    二手房参考价是一剂猛药。深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋介绍,此前市场的二手房价格,波动很大,有很多泡沫,误导购房者预期。发布指导价,有利于解决一、二手价格倒挂的问题,同时引导商业银行发放贷款,降低杠杆,防范金融风险。

   
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    张媛注意到,二手房参考价出台之前,深圳二手房市场呈现一个怪圈:一边是二手房价格虚高,业主和一些网站、自媒体不停地调高价格,但另一边,市场底部真正的需求方已经跟不上房价的涨势。当时,深圳几个头部的中介企业也都意识到,“房价继续上涨,自媒体继续炒作,会持续透支未来交易量,中介行业会无法生存”。

    多地政府二手房参考价推出后,要求下架高价盘,上线参考价,一定程度上改善了买家的被动地位,为业主预期降温。“有了参考价后,许多买家一定会看参考价。他们心里有了预期,卖家的定价太高,可以不买或者与卖家议价。这在过去无法做到,此前的价格由中介和业主掌握,一个片区房价容易被炒作起来。”李宇嘉告诉《中国新闻周刊》,如果卖家坚持不降价,银行依据参考价放贷,买家首付压力增加,如果买不起,便会转向跟参考价相近、甚至低于参考价的区域,高价房有价无市,未来也会考虑降价。

    9月中旬,中介王丰时隔近3个月终于“开张”,卖出了一套房子。这套房2020年上涨至1500万元左右,9月成交价则降到了1180万元,低于目前的二手房参考价1280万元。但这种情况可遇不可求,指导价之下,卖家和买家的博弈变得更为漫长而隐秘。10月中旬,《中国新闻周刊》走访深圳南山、福田等多个热点小区发现,卖家愿意按指导价大幅降价的仍是少数。“目前降价的房源,多是业主因生意受疫情影响、急需现金周转才会降价,更多人还是以原来的价格挂着不着急卖。买的人一般是刚需,为了结婚或者孩子上学,其余的人仍在观望。”王丰说。

    不过,深圳乃至一线城市二手房降价趋势已经开启。国家统计局数据测算,一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%,其中深圳下降0.5%,降幅比上个月扩大扩大0.1%。

    “虽然大面积降价还没有开始,卖家现在还不愿意降价,只要坚持下去就没问题。大家对房价的预期并非短期内能达到目标,政府改革的目的是使房价慢慢向理性价格回归。”李宇嘉说。

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